Alemania y España, dos formas distintas de acceder a la vivienda

Régimen de tenencia en Alemania y España.
Infografía de Gustavo Hermoso.

Este artículo sobre el acceso a la vivienda en Alemania y España apareció en una versión mejorada en el magazin del Goethe Institute.

España es un país que definitivamente prefiere comprar a alquilar. Alemania no es así. Según Eurostat, en España el 77,8% de la población tiene un piso en propiedad o lo está pagando; en Alemania, el porcentaje de dueños de piso es del 51,7%. Son modelos distintos que parten de políticas de vivienda muy diferenciadas. En España la construcción ha crecido de forma separada a la demanda de vivienda –España es hoy uno de los países de Europa con más vivienda vacía– y el Gobierno no controla en modo alguno el precio de los alquileres. Por su parte, en Alemania existe desde hace 40 años un índice de referencia para el precio de los alquileres (Mietenspiegel). Estas diferencias no sólo han marcado dos caminos muy distintos para acceder a la vivienda, sino que también han definido el paisaje urbano y el número de casas vacías.

«Es un error pensar que los españoles compran pisos por una cuestión cultural», explica Antonio Echaves García, profesor de Sociología de la Universidad de Sevilla. Para Echaves, la razón por la que en España casi el 80% de la población tiene una vivienda en propiedad, o está pagando para tenerla, viene de lejos, de una política puesta en marcha durante los años 50 que fomentaba la propiedad, y que podría resumirse así: «No queremos una España de proletarios sino de propietarios». Lo dijo José Luis Arrese, el primer ministro de vivienda de Franco, institución inaugurada en 1957.

Bajo este prisma, la única forma de convertir a todos los españoles en propietarios era construir más y más viviendas y dar todas las facilidades posibles para que se compraran. «Más allá de ciertas preferencias, la causa de que en España haya más propietarios es una cuestión de oferta y de una política de vivienda que ha dejado al mercado campar a sus anchas».

Dos modelos muy distintos

Si el modelo español invita a que todos los españoles sean propietarios, el alemán no busca esto. «El modelo alemán expulsa a los que no pueden comprar», explica Sergio Nasarre Aznar, profesor de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de la Cátedra UNESCO de vivienda. Esta expulsión se produce porque el grifo del crédito es muy restrictivo en Alemania, y muchas veces se pide hasta el 40% del valor de la vivienda directamente al futuro propietario. «Los alemanes han expulsado al estrato medio-bajo de la propiedad, pero, a cambio, han creado un régimen de inquilinos muy proteccionista, con los precios del alquiler referenciados en tablas desde los años 70».

El resultado es una sociedad con unas diferencias muy marcadas entre propietarios e inquilinos. Los propietarios tienen rentas altas, mientras que los inquilinos pertenecen a clases más modestas, pero cuentan con medidas para su protección como la tabla referencial con los precios de los alquileres (Mietenspiegel) o la más reciente Mietpreisbremse o «freno al precio de los alquileres». Esta norma, introducida en 2015, establece una subida máxima del 10% en el precio de la renta respecto a los alquileres de vivienda equivalente en la zona

En el caso español, el acceso a la vivienda es «universal», dice Nasarre. En tiempos previos a la crisis, los bancos financiaban sin hacer preguntas hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, pero hoy los bancos se han vuelto más precavidos.

A falta de crédito, emerge con fuerza la otra alternativa: el alquiler. Desde 2008, el porcentaje de inquilinos ha pasado del 19,8% al 22,2%, un crecimiento de la demanda que ha multiplicado los precios: sólo en 2017, el precio de los alquileres subió entre un 8,9% y un 18,4% de media, según los principales portales de alquiler en España. «Es una burbuja forzada», explica Nasarre, «no es que la gente quiera alquilar, es que no puede hacer otra cosa. A medida que los bancos se vayan relajando, se abrirá la manga y más gente accederá al crédito».

Cuando el mercado moldea la oferta

Con los grandes movimientos migratorios de los 60 y 70, cuando miles de personas abandonaron los campos para buscar trabajo en las ciudades, los constructores «vieron la oportunidad y planificaron las grandes operaciones urbanísticas: bloques de viviendas destinados a acoger a la población rural», explica Echaves. Para el profesor, la intención de los constructores era aprovechar al máximo el espacio, así que las torres de viviendas se convirtieron en el edificio característico del urbanismo español.

Tipos de vivienda en Alemania y España.
Infografía de Gustavo Hermoso

Una consecuencia de esta política de construcción es que España es hoy, junto con Letonia, el país de Europa con mayor porcentaje de pisos sobre el total de viviendas. Según Eurostat, el 66,1% del total de viviendas españolas son pisos (el resto son viviendas unifamiliares, que pueden ser chalets o adosados). Alemania tiene un 57,1% de proporción de pisos y la media UE26 es del 41,8%.

España también es el cuarto país de la UE con mayor proporción de bloques de pisos con más de 10 viviendas. El 45,7% del total de viviendas son así, un porcentaje sólo superado por las tres repúblicas bálticas. Alemania tiene un 16,9% de esta clase de viviendas y la media UE26 es 23,8%.

Otro dato interesante es que España es hoy uno de los países de Europa con más viviendas vacías. En España hay unos 3,4 millones de viviendas vacías –no segundas residencias, viviendas vacías– según el INE*, lo que representa un 13,5% del total de viviendas, que ronda los 25,2 millones. En Alemania, las viviendas vacías son 1,8 millones, según el Zensus 2011, lo que representa el 4% del total, que es de 41 millones de viviendas.

(* Estos datos son de 2011, y actualizan las penúltimas cifras registradas, que son las de 2001. Que sean de 2011 nos viene muy bien para compararlas con los datos de Alemania, que son del mismo año. En lo que respecta a España, numerosas inmobiliarias publican datos más actualizados prácticamente cada año, y dan una horquilla de entre 300.000 y 1,5 millones de viviendas vacías. No los consideramos datos fiables porque dichas inmobiliarias son fuente interesada en que se extienda la idea de que hay menos vivienda vacía de la que hay en realidad.)

Para los críticos con el modelo de vivienda español, la proliferación de pisos de alta densidad y la aprobación de nuevos PAU (Programa de Actuación Urbanística) –con más pisos de alta densidad incluidos– en un escenario con más del 13% de casas vacías son consecuencia de una política de vivienda que beneficia al constructor y al mercado. «No digo que per se el mercado sea malo, pero conlleva aspectos negativos como la especulación», explica el profesor Echaves.

Evolución del precio de la vivienda 2007-2017.
Infografía de Gustavo Hermoso

En los años previos a la crisis, España se permitió incrementos interanuales en el precio de la vivienda de hasta el 14%, cuando en Alemania se producían incluso rebajas. A partir de 2008, España corrigió los precios con descensos superiores al 16% (2012), mientras que Alemania, que venía de crecimientos más moderados, se mantuvo en positivo. Hoy, a pesar de lo sucedido en el último lustro, el precio de la vivienda en España ya crece el doble que en Alemania.

Si no cambia el modelo

Ante un mercado saturado de viviendas vacías y donde la población no puede comprar porque no tiene acceso al crédito pero tampoco le es fácil alquilar porque siguen subiendo los precios del alquiler, se antoja un futuro inmediato complicado. «Ninguno de los dos modelos –el español y el alemán– son óptimos», explica Echaves, «pero creo que España debería aprender del alemán una mayor regulación del mercado de la vivienda, con una política de vivienda más potente y destinada a ciertos colectivos, como los jóvenes».

«Hay ciertos visos de querer hacer cositas en planes de vivienda», continúa Echaves, «como dejar de construir y optar por la rehabilitación y fomentar el alquiler, pero al final no son cambios sustanciales porque se vuelve a fomentar la propiedad y la compra».

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